성남시 분당구 금곡동의 한 상가·오피스 건물에서 공용부 누수 점검을 했습니다. 한 세대 안이 아니라 건물 한 동을 위에서 아래까지 차례로 둘러보는 일로, 옥상에서 시작해 기계실과 전기실을 거쳐 주차장까지 이어서 확인했습니다. 공용부는 여러 사람이 쓰지만 정작 자주 들여다보는 사람은 적은 공간이라, 한 번에 순서를 정해 훑는 방식이 효율적입니다.

위에서부터 내려오는 순서

건물 점검을 옥상부터 시작하는 데에는 이유가 있습니다. 물은 결국 위에서 아래로 흐르기 때문에, 위층에서 들어온 물이 벽이나 배관 통로를 타고 내려와 한참 아래층에서 나타나는 일이 흔합니다. 아래에서 본 흔적을 위쪽의 상태와 맞춰 보려면 맨 위의 사정을 먼저 알아 두는 편이 판단에 도움이 됩니다. 상가·오피스 건물은 층마다 쓰는 사람이 달라 한 층의 증상만으로 원인을 말하기 어렵고, 공용 배관과 설비가 여러 층을 관통하는 경우가 많다는 점도 순서를 위에서부터 잡는 이유입니다.

옥상 테라스 바닥에는 물이 넓게 고여 있었습니다. 검은 난간 아래 턱을 따라 바닥면 전체가 젖어 있었고, 물이 빠지지 않고 머무는 자리가 눈에 띄었습니다. 일반적으로 방수층은 물이 잠깐 지나가는 것은 견디도록 만들어지지만, 오래 고여 있는 물은 이음부나 갈라진 틈을 통해 조금씩 스밀 기회를 줍니다. 그래서 바닥 상태와 함께 배수구 위치, 바닥 기울기가 배수구 쪽으로 제대로 잡혀 있는지를 같이 살폈습니다.

전기실 바닥에 퍼진 물얼룩

전기 패널이 있는 공간에서는 패널 문을 열어 내부와 바닥을 함께 봤습니다. 패널 앞 바닥에 물이 지나간 듯한 얼룩이 넓게 퍼져 있었고, 일부는 아직 젖은 상태였습니다. 전기 설비 가까이 물기가 있으면 누수 자체보다 더 큰 문제로 번질 수 있어서, 이 구역은 특히 주의 깊게 확인했습니다. 이런 경우 보통 물이 바닥에서 올라온 것인지 위에서 떨어진 것인지부터 가려 봅니다. 패널 아래쪽 바닥 개구부 주변에는 케이블이 드나드는 구멍이 있어, 그 틈으로 물이 들어가지 않았는지도 함께 확인했습니다. 일반적으로 이런 공간에서 물기를 발견하면 원인을 찾기 전이라도 관리 담당자와 함께 전기 안전부터 확인하는 것이 순서입니다.

기계실 설비와 천장 속

기계실에서는 큰 공조 설비와 배관 주변, 바닥과 천장을 확인했습니다. 설비 옆에는 물을 빨아들이는 청소기가 놓여 있었고, 바닥에도 군데군데 물기가 남아 있었습니다. 공조 설비는 작동 중에 응축수가 생기기 때문에, 설비 자체의 배수가 원활한지도 함께 보는 것이 일반적입니다. 설비 배수관이 막히거나 연결이 헐거우면 응축수가 설비 아래로 넘쳐 바닥에 고이는데, 겉보기에는 배관 누수와 비슷해 보여 구분이 필요합니다.

천장 마감을 일부 열어 덕트와 케이블 트레이가 지나가는 속 공간도 들여다봤고, 그레이팅이 깔린 설비 통로도 둘러봤습니다. 천장 속은 덕트 위에 먼지가 쌓이는 곳이라, 물이 지나간 자리에는 먼지 결이 달라지거나 얼룩이 남아 흔적을 찾는 데 도움이 되기도 합니다.

금곡동 이 건물처럼 공용부가 여러 층에 나뉜 경우, 장마 전후로 옥상 배수구와 기계실·전기실 바닥을 한 번씩 둘러보는 것만으로도 피해를 줄이는 데 도움이 됩니다. 배수구 주변의 낙엽과 흙을 치워 두는 것도 간단하지만 효과가 있는 관리입니다.